在日本开民宿的中国房东：合法化和平台化

雅川是日本京都最著名的风景区之一。古老的溪流蜿蜒穿过市中心，成排的老机器俯瞰着这条河，外国游客喜欢在那里拍照。

2018年初，天使投资人薛曼子(音译)在微博上宣布，他已经在亚川附近购买了一套旧城住宅，以经营住宅。

薛满子不是第一个吃螃蟹的人。近年来，随着日本旅游业的兴起，许多中国人去日本购买房产，并以住宅的形式出租，而Airbnb等在线短租平台则进一步推动了住房的激增。

但2018年，日本人民家庭产业受到了冲击：日本政府正式出台了“人民新法”，对居民居留条件提出了详细而严格的规定，。

在日本开房的中国地主面临着挑战。

为什么日本有火灾？

据说，“住宿”一词来自日本私人旅馆(Minshuku)，该旅馆最初是在温泉旁的一家庭旅馆的森林中开业的。20世纪70年代，在日本经济快速增长的推动下，日本住宅产业经历了第一轮发展。近年来，随着Airbnb等创业独角兽的兴起，共享经济的概念日益流行，居住环境发生了变化，成为一种不同于传统酒店的更广泛的住宿商务形式。

据长期居住在日本的中国人说，中国人进入日本的住宅产业始于2012年。当时，安倍新政府出台了“观光立国”的国策，签证政策大大放松，日元兑人民币汇率下跌，中日邦交正常化40周年，中国赴日游客大量涌现。

根据日本政府旅游局多年来外国游客入境的数据，由于地震和核辐射，2011年5月来日本旅游的外国人人数比一年前减少了50.4%，而2012年5月份，访问日本的外国人中的游客人数急剧增加了157.7%，随后几年稳步增加。

1975-2017年访日游客的增长趋势

中国大陆2016年访日停留天数

2016年中国大陆游客访问日本城市排名

随着越来越多的中国人去日本旅游，当人们开始在当地购买或出租房产时，中国学生莱恩(Lain)就是其中之一。他喜欢旅行和逗留。2014年左右，他在大阪商圈租了几套公寓，挂在豆瓣网和各种旅游论坛上，供到日本旅游的年轻人租房。

当时，房屋尚未合法化，经营成本低，利润丰厚。莱恩回忆道：“以每月5000元租一间房，至少可以使你的收入翻一番，净利润达到1/3。”随着住宅和住宅业务越来越好，莱恩干脆辞职，创办了一家经营住宅和外贸业务的公司。

日本新华新闻网(新华网)对Airbnb过去几年的日本商业数据进行了比较，发现2015年日本住宅面积达到2219亿日元，几乎是2011年的两倍。与此同时，2015年Airbnb上19%的住宅运营商占到了19%，一些房地产公司甚至似乎在日本帮助中国人买房和经营住宅。

在日本，住宿是一项需求强劲的业务。日本酒店主要面向商务客人，价格高，商务连锁酒店的价格约为15000至20000日元，但面积很小，有个笑话说，如果只有一步从门廊到卧室，那就是一星级酒店，两步是两星级，三步是三星。一个20/30平方米的住宿，拥有完整的基础设施和便捷的交通，比酒店便宜1/3甚至一半。“一个月的地堡租金，你只能住在酒店不到一周，”莱恩告诉界面新闻。

此外，酒店在住宿时间和数量上也有限制，住宿在各个方面都更加灵活，特别是对非商业游客而言。

“今夜酒店特约”(Tonight Hotel Special)的联合创始人、可怜旅游网络(Poor TravelNetwork)前首席运营官韩哲在大阪经营一家名为“留在四川”的公司，该公司经营六套集中式公寓和分散的别墅(由一家人建造)，并通过预订、Agoda、乐天(Rakuten)等国际OTA平台接待客人。客人不需要入住或退房。网上订票后，他们可以得到访问代码和门键，并在离开时把钥匙留在盒子里。四川的管家将通过微信集团提供旅游咨询、中日翻译等服务，客人之间也可以方便地交流。

“在日本，住宿是一个不同的主题，它弥补了酒店未得到满足的市场需求。”韩哲相信。

日本家庭护理公司KcarvelLife由一支中国团队创建，过去专注于设计和家居设计。近年来，它一直从事住宅住宿和酒店业务，主要是中国客户。他们为界面新闻提供了一套参考数据：在日本买房子要花费1000万到3000万日元。如果你选择住宿，年化率最多可达15%。新法律出台后，由于修理费和资金成本，年化率下降到8%到12%，而长租企业的年化率只有6%左右。

除了经营住宅收入外，许多中国人还认为日本房地产是一项可靠的投资。近年来，日本房地产市场走势相对稳定，银行贷款利率较低，业主拥有永久所有权，房地产证券化比中国更为成熟。此外，从2012年到2015年，日元兑人民币汇率下跌了30%以上。在日本买房并由专业机构经营已成为个人或企业普遍的投资选择。

从个别业主到普通业主

世界的喧嚣和喧嚣都是为了利润。到2016-2017年，日本的住宅已经猖獗起来，一些运营商甚至利用地下室和仓库来提供住宅住宿，并以低廉的价格出租。

2017年3月，卫生、卫生和劳动部发布了一份全国住宅和住宅调查报告，统计了日本所有住宅和住宅中介网站注册的15127套住宅。其中只有二千五百零五间获发牌照，四千六百二十四间没有领有牌照，七千九百九十八间正在接受资格调查，即其中最少三分之一是“黑人宿舍”。东京、大阪、福冈等地都有私人住宿法律纠纷，甚至刑事案件。

日本政府终于进行了干预。2018年6月，颁布了“住宿和住宿法”(简称“新住宿法”)，对居住场所的消防、安全和环境卫生提出了严格要求，未取得法律资格的人必须与住宿平台离线。

新法律的颁布标志着日本住宅住宅行业的成熟，给这个行业带来了巨大的重组，长期以来一直处于灰色区域。

据日本媒体报道，新法实施后，Airbnb 紧急下架了未经许可的房屋，日本的房屋数量下降了近 80% ，大量游客无法预订住宿，不得不改为酒店，甚至提高了一些地区的酒店价格。 “以前有一家房地产公司专门经营住宅。 新法实施后，他们 80% 的住房供应达不到住房标准，不得不改为长租。” 日本房地产数据平台“神居秒算”创始人何淑敏告诉界面新闻。

居民要取得合法资格，不仅要花一笔钱来改造消防、安全等设施，还要征得邻居的同意。此外，新法还规定，住宿期限一年不得超过180天，京都只能在1月至3月中旬营业，新宿将在周一至周五期间停止营业。这些规定直接影响到住宅和住宅产业链。

莱茵在新法实施后立即开始行动，申请住房资格，并经历了住宅登记的各个环节。首先，他需要得到居住委员会的同意；然后向环境部门、卫生部门、消防处申请接受检查；在收集了数十份许可证后，他向住宅和住宅部门提出申请。

大阪的住宿部门刚刚于2018年成立，工作人员已经退休或暂时从其他部门调来。在具体执行新的住房法方面没有经验。关于Lain的问题只能含糊地回答“像这样”，但不能给出明确的答案。当他第一次申请时，工作人员审查了第二份材料，发现了一个问题，不允许现场更改，并要求他回去预约。当他第二次来的时候，第三页发现了另一个问题，并一次又一次地打电话来修改。

Lain遇到一个日本人，他来申请居留证，坐在问讯台前，和两名律师，每人拿着一台电脑，记录和打字，记录主人和部门工作人员所说的每一句话。老板对Lain说：“这是为了以后申请任何问题，我可以抱怨他。”

经过两个月的关闭，莱恩终于申请了他所有住房的许可证，当时他“比他的生日快乐”。

截至2018年12月14日，日本官方数据显示，在日本有12858人申请了住宿，11612人获得了法律资格。在东京、大阪等几个特别行政区，1601年的“特别行政区居民公园”申请入住，全年营业时间不受180天限制。

截至2018年12月14日，日本各地提交和批准的法律住宿申请数目

其中特区合法民宿的数量

取得法律资格只是第一步。其次，住宅运营商需要面对成本调整，以及与日本本土社会规则对接的操作细节。

Lain告诉InterfaceNews，每户(两层别墅)配备消防设备的费用约为600000到800000日元，公寓每层约100万日元，零散的单间公寓约400000日元。

此外，还有清洁的费用。日本劳动力成本高，住宅住宿请专业清洁公司打扫，单人房费用约200元。生活垃圾也需要由合格的垃圾处理公司处理。一家垃圾处理公司在四川签署了一家垃圾处理公司，对客人留下的垃圾进行两次分类，另一家公司将定期将其带走。日本的垃圾分类标准是一丝不苟和繁琐的，比如需要清洁切割和平整的牛奶盒，而住宅是为来自世界各地的游客设计的，因此很难要求所有客人都遵守同样的标准。“只有韩国游客有分类垃圾的习惯，但不像日本那么小心。”韩哲说。

有些业主不愿承担改造费用和申请手续，或者由于客观条件无法取得营业执照，仍徘徊在灰色地带。穆庆田在大阪核心商圈经营五家住宅小区，因为没有合法执照，无法连接在线平台，依靠熟悉的客户来支持。他的客人都是来自中国的专业采购员，总是提前两个月预订，买打折票，疯狂购物一周左右，大大小小的行李离开。虽然这些客人忠心耿耿，但穆庆田明白，这不是一个长期的解决方案.“我仍然想在有机会的时候申请法律资格。”

日本住宿的未来

个人购买几间房间并在网上装饰以方便赚钱的时代已经过去，但日本的住宅和住宅业务仍有很大潜力。日本旅游业的繁荣预计还将继续：去年，日本政府决定开放业，并计划在日本各地建立多达三个与赌场相结合的度假村。加上即将举行的东京奥运会，预计到2020年日本的游客人数将增加到4000万，相当于目前日本游客人数的1/3。

根据麦肯锡去年发布的一份日本旅游报告，东京、京都和大阪三大城市的酒店入住率已超过80%，酒店承载能力限制将成为日本旅游业增长的严重障碍。这无疑是住宅行业的一大好处。

在四川，正在与贫困旅游网络(Poor TravelNetwork)签署下一阶段的托管协议，以扩大日本的住宅业务。该协议将容纳近1000间客房。韩哲认为，由于新“住房法”的限制，短期内个人住宅不会出现大爆发，而集中公寓和一户住宅将在法制化后继续发展，进入规范化的市场阶段。

中国的住宅和住宅平台也正在进入日本，比如土家族与日本电子商务公司乐天(Riommerce Rakuten)和房地产公司LIFULL合作，于去年6月成为中国首个经日本政府认证的住宅预订平台，与Airbnb、booking.com等占领了日本住宅市场。

日本还鼓励当地财团进入酒店开发部门，提供优惠贷款和利率以及其他政策支持，以使来自世界各地的游客在奥运会前后作好准备。