借主题公园之名变相开发房产　开发商生意经何如？

“经济参考新闻”近日获悉，虽然主题公园近年来取得了很大的进步，但一系列新的问题，如低利润、高风险、变相房地产开发等，都是不可低估的。随着房地产调控政策的不断收紧，万达、恒大、保利、石茂、贾昭业等住宅企业纷纷进入文化旅游产业，主题公园进入了“跨国混战”时代。然而，记者发现，许多开发商在建设主题公园的同时，以主题公园的名义进行房地产开发，如依托高档度假别墅和豪华住宅以及高档公寓等盈利。

低利润、低风险、高伪装的房地产开发

虽然主题公园市场空间巨大，但中国主题公园运营尚未形成成熟的盈利模式。由于单纯依靠门票收入，不足以支持主题公园的经营，一些经营者已采取了房地产开发抗饲料主题公园的模式。

投资规模大，经营风险高。一些业内人士说，主题公园项目的初期投资大，风险高，运行成本很高。世界上一个大型主题公园项目的投资不低于20亿美元，国内大型园区也需要200亿元，员工一般需要1000人左右，旅游流量必须保持在这个门槛之上，园区收入可以维持企业的经营。目前，行业的实际运行呈现"7%2x1"模式，即70%的损失、20%的几乎持平的利润和损失，只有10%的利润。

根据中国旅游协会编写的最新“中国主题公园发展报告”(以下简称“报告”)，主题公园发展报告(以下简称“报告”)显示，虽然主题公园间接导致了数千亿元的投资和消费，但国有产业企业的总收入不超过500亿元，分布在全国各地的许多小型主题公园的规模、质量和管理水平都相对较低。可持续发展能力有限。

未来产业研究所发布的“中国主题公园产业发展模式与投资战略分析报告”显示，主题公园投资资金约为1500亿元。常州恐龙园有限公司董事会主席兼首席执行官沈波说，与国外主题公园相比，门票收入的高比例表明，中国主题公园在二次消费和衍生产品开发方面仍然相对薄弱。

房地产行业源源不断地涌入，项目的文化遗产也不多。据了解，第一次在主题公园行业中，运营商只是少数海外华人城市、长龙、华强和恐龙公园；近年来，，万达、恒大、保利、石茂和焦昭业都进入了这一行业。主题公园进入了“多国混战”时代。常州游乐场有限公司总经理丁俊伟表示，大多数开发商都以建设主题公园为借口，开发高档度假别墅、高档公寓和高档公寓等旅游地产。

业内人士解释说，这属于房地产反馈模型，其内在逻辑是以文化旅游业务带动房地产支持溢价，然后利用配套房地产开发资金对文化旅游业务进行反馈。其中，与主题公园配套的房地产开发是盈利的关键。

针对一些地产开发商以主题公园的名义开发房地产的事实，江苏旅游度假区管理委员会负责人认为，主题公园的发展取决于文化的成长，一些企业利用这一形势炒作和发展房地产，威胁要在短期内超越迪士尼，这本身就不符合产业发展规律。

沈波认为，即使有了房地产的反馈，一些主题公园的运营总体上还是不成功的，很多只是硬件建设，缺乏文化内涵，服务难，很难给游客一个好的主题体验，很难形成良好的声誉。

在强调硬件而非内容方面，供需矛盾突出。

许多主题公园经营者表示，许多城市对主题公园的建设有兴趣，并通过各种优惠措施吸引主园区定居。然而，尽管大量投资者争相进入和加速发展和建设，但难以规范和规范产品和服务，同时强调内容上的硬件，这已成为制约主题公园健康发展的瓶颈。

地方政府热衷于投资。据报道，由于主题公园具有很强的社会影响力和经济外部性，一线城市、省会城市，甚至四、五线城市，除了传统的税收减免、规划调整、基础设施、交通支持，甚至通过直接融资，都把新兴产业的主题公园经营者作为主要投资对象。优惠配套住宅、目标用地等吸引主题公园定居的措施。

强调硬件而不是内容，供需之间的结构性矛盾是突出的。华侨城市集团旅游部总经理、国家旅游休闲标准化技术委员会委员王钢说，从需求方面看，由于收入水平的不断提高，出境旅游使居民更容易体验和感知国际一流的主题公园品牌，再加上迪斯尼和环球影城在中国的落成和消费的加速升级，使居民的出行时间大大缩短。从供给方面看，强调硬件而非内容是我国主题公园盈利结构不合理的核心。国内主题公园企业的积累不足，产业规模小、分散、混乱、差的现象依然普遍存在。一些开发商和经营企业在项目更新、设备维护和升级、影视创意开发和文化衍生产品开发等方面存在很大困难，无法形成积极互动的文化产业发展链。一些公园经营者告诉记者，建设主公园最大的挑战不是项目建设，而是建设国际文化知识产权的过程。

缺乏行业标准，缺乏部门指导。一些受访者表示，一些房地产公司以主题公园为幌子，利用其他地方政府的利益，近年来引发了对主题公园产业的批评。，导致许多以主题公园为核心业务的旅游公司受损。许多主题公园在管理上既不参照行业标准，也不参照自己严格的管理制度，对产品和服务的标准化、标准化更不屑一顾。

加强有效供应，完善技术标准。

业内人士建议，为了促进主题公园的长期健康发展，我们应从产业的基本规律出发，规划主题公园产业的整体规划，提高主题公园产业的整体运营水平，创造更具吸引力的文化知识产权，积极探索更多的衍生价值。

首先，帮助高频更新，追求重访率，降低综合运营成本。中信建设投资证券指出，旅游者选择主题公园本身是出于文化层面的精神追求。强大的IP可以显示出更强大的文化吸引力，并产生更多的衍生价值。报告称，较好的外国主题公园的重访率为60%或80%。一些研究人员提出了"126理论"，即使用10%的营业收入来提升20%的产品，并追求60%的旅游回访率。常州中国恐龙公园的一名成员张，她经营着一张年卡，他说，对恐龙公园最重要的吸引力在于老人和孩子都能玩得很开心，而且许多小的模块项目都在不断地更新。

台州供电公司市场部部长表示，台州华侨城的文化旅游用电量与普通工商企业有很大不同，往往需要定制。长龙集团总经理熊晓杰表示，文化产业的发展应降低成本，特别是在税收、水电等方面，应区别、准确培育。

第三，“重文轻房，第一条接一室”，防止房地产寡头把不良资金驱逐出文化旅游精英的好钱。记者了解到，自2013年以来，常州恐龙公园股份已明确提出要从单纯的主题公园经营者转变为文化旅游的“投资、运营和整体解决方案提供商”。到目前为止，恐龙公园已经向中国许多省市的多个文化旅游项目出口了管理、智力、团队、经验和品牌模式。沈波说，发展休闲经济需要一批高质量的文化旅游产品作为支撑，要培养优秀的精英队伍和人才，应该重视文化旅游和适当的配套。

第三，从整体高度出发，立足长远，从产业的基本规律出发，对主题公园产业进行整体规划。沈波说，恐龙公园起草并发布了中国首个国家主题公园服务标准，推动了国内主题公园的标准化、标准化和国际化。王钢说，主题公园横跨科技、文化、影视、创意等多个领域。、大学和研究基金”交流平台，以提高该行业的整体运营水平。