资本之于民宿　究竟是蜜糖还是毒药？

纵观我国目前的住宅市场，高标准酒店与精品酒店之间的界限非常模糊，而对于小规模步行和小客栈，农家乐也是模棱两可，也没有明确而权威的保障和定义。根据当地旅游业的发展，勒里德认为，住宿是一种小规模的旅游住宿功能产品，它是根据当地旅游的发展、租赁和改造，结合区域文化特点和市场需求，为非标准住宿产品提供全方位的个性化体验服务。

从宏观环境来看，房地产投资市场受到挤压，企业资金流向住宅行业。手头的财富也是由情感带来的，并流向住宅。住宿，与酒店相比，更贴近生活，每一处住宿背后的故事或主人的执着，也是每个投资者向往和无法亲自实现的梦想。来自投资平台的住宅住房流入，既是资金冷、投资回报难的需要，也是最虚无、最强烈的情感支持。

第一，住宅投资的主要形式。

1.私人资本(众筹)(c-终点站)

近两年来，住宅已成为风口，吸引了各行各业的人才和资金，群众资助平台是进入群众的主要渠道。据仁创咨询公司的数据，到2017年6月底，共有808个在线众筹平台，369个离线或转型平台，占46%。当然，也有成功的平台，如生活方式众筹平台的“启动”，依托住宅众筹，成为中国领先的众筹平台。2016年11月，我们开始将住宅业务与住宅业务分开，设立了“住宿”，以解决住房资源、资金、推广和人才等一系列令人痛苦的问题。在一年多的时间里，在酒吧开始的时候，已经启动了近400个住宅和住宅项目。95%的项目获得了成功，资金总额超过15亿元，实际金额为10亿元，平均每户约250万元。众筹利用互联网传播的特点，使小企业、艺术家或个人能够向公众展示自己的想法，吸引人们的注意和支持，然后获得必要的财政援助。

根据众筹方式，可分为四种模式。

1)产品众筹。产品众筹是指投资者根据协议免费或低于成本向筹资人投入资金，为投资者提供开发产品(或服务)的一种众筹方式。这种做法在住宿方面一般较小。

2)众筹收入权利。一种投资于公司而不持有股权的众筹，但有收入的权利，投资者可以轻易退出的模式，而融资公司不必担心太多的股东可以上市。

(3)众筹股权。股权众筹，以公共融资或大规模融资为模式，以股权作为一种回报方式。这种模式更广泛，更有吸引力。可以分为两种类型，一种是创业公司的股权众筹，另一种是实体项目的众筹。

(4)公益性众筹。在这种模式下，融资人没有义务根据投资者的自愿和个人性质给予投资者具体的回报。当然，筹款活动可以他们自己的方式给参与者一定的回报，或者某种形式的回报，或者某种小的资本回报。这主要是一种非营利融资的特点.

总体而言，住宅众筹一般侧重于利润权众筹和股权众筹。前者的操作程度和复杂度明显低于后者。后者将要求成立一家拥有该公司股份的公司。但收益权众筹只会根据投资份额约定的未来收益比率，以合同的形式提出申请。

总之，众筹是私人资本进入的一个关键环节，它为个人理财提供了一个新的渠道，实现了许多人自己建房的梦想。

2.企业资本(b端)

2015年3月，仿佛家乡收到了清聪资本1000万元的天使轮投资，这也是首家创业投资之家。随后，瓦东瓦舍、石丽村、木溪民居、山地冷屋、共多格兰丹帐篷营等陆续宣布接受资助，与松赞、千里独行、大野等第一轮融资基本完成。2017年3月，青浦旅游公司收购了曾经的“第一品牌住宅住宿”花厅，在业界引起了轩然大波。

在这一阶段，从单体走向连锁是必然的，连锁企业的建设和运营需要大量的资金，单个住宅的利润远远不够。企业资本价值巨大，住宅市场潜力巨大。投资期限短，愿意投资。据统计，越来越多的企业资本进入住宅行业，其中也包括一些自建项目。

3.政府资本(g-end)

政府一向支持住宿。2015年，在一份促进消费升级的国家政策文件中，第一次提到“旅店住宿”，然后地方政府相继出台了一系列扶持政策。住宿被认为是乡村复兴的入口。

第二，住宅投资的选择标准。

这个想法(故事不好)

住宅主要有三种类型：一是业主拥有宅基地或可以与政府协商取得住宅用地，其早期土地投资一般较低；一种是建筑师和设计师，可以节省大量的设计费用和建设费用；二是媒体从业人员，具有后期宣传推广的优势。

大部分的住宿是物业管理，设计师，媒体人都有感情，想要自己的住处。这种迁就背后有他们自己的故事和想法。只有当你讲一个好故事时，你才能吸引人们生活，赚取利润，进入资本，最终取得双赢的结果。

观念是居民的灵魂，它决定了居住的地点、建筑、装饰风格和后期运作。这也是感情和资本可以合作的最重要的一点。

2、建筑落地(故事能否实现)

对于一个人来说，这是一到两年的最合适的建设时间，如果它是完美的，实际上是不能土地的，或者建设时间太长，超出预期。

在实际着陆过程中，不仅是施工周期，而且还有很多琐碎的方面，如房间和分支的数量。最重要的是主人文化，房间的数量不应超过20间，而同一品牌的住宿具有很强的特色，但对于居民来说，经过一次访问是不太可能第二次来的。如果分支机构的风格是一致的，不应适应当地的情况，则不应超过3。

也有许多设计师，他们有良好的设计理念，但根本不考虑运营和营销。如果资本想进入，被管理的资源也需要进行干预。

3.投资回报率(观众是否喜欢这个故事)

房地产市场已趋于饱和，人民住宅市场的快速回归对资本具有很强的吸引力。一个通用的一次性项目最迟可以在第三年开始盈利。对于许多大型资产项目来说，这是非常短暂的。这也是资本看到大量人的一个原因。

成本和收入结构

从成本和收入结构的角度来看，大部分住宿在市场上，主要的收入来源是客房。

住宅业主的感受对租户很有吸引力，即寓所背后的故事不够吸引人。

到头来，问题在于这种便利是否有市场。

住宅设计师和业主可能有一个好主意，但根本没有经营和营销管理的概念。资本来源于资本，拥有这方面的经验和资源可以帮助人们获得更高的利润。事实上，双方并不完全对立。感情需要资本来土地，资本需要感情来获得利益。两者之间没有矛盾。