酒店投资人，是时候想想退路了？

同事对这篇文章的思考已经很久了，一是可能会让一些投资者觉得我们是神秘的，好像酒店业已经走到了尽头； 二是这样的文章也会对自己造成一些不好的影响.. 一次又一次，最后，我们认为值得一说的是，事实会让更多的投资者知道，有利于更多的投资者。

酒店业从发展到现在，近30年来，就像一名勇敢的战士，勇猛无敌，一路走到尽头，酒店业已成为国内服务业占据一席之地的行业，然而，老有所养的自然规律却无法逃脱，酒店同样如此，高速的可持续发展也不是一劳永逸的。

一、在当前投资中，退出渠道比投资回报更重要。

在与大量酒店投资者的接触中，几乎 100% 的投资者关心酒店的投资回报、位置等，但很少有人问酒店如何退出。 当我们要求投资者时，反应往往是： “投资回报高，资金回收，最大不做”。 但事实并非如此。 2009 年，杨先生投资了上海中环以外的一家酒店，上海世博会举办时，酒店一年将收回全部投资，但未来几年，周边酒店越来越多，导致客户分流，市场竞争加剧，收益越来越差。 在继续投资和退出的困境中，酒店处于微利状态，浪费了大量的资金成本和时间成本，严格来说，已经进入亏损状态。

这种例子有很多，在市场上，酒店投资者退出机制是相对单一的，单一酒店主要依靠转让和关闭等方式，酒店集团通过上市和出售股权出口，事实上，有极少数的可选途径，出口渠道只不过是产权交易平台、股票市场和个人协议行为。盲目追求收益和忽略已经稀缺的出口路径只能是不可撤销的投资。

第二，迪斯尼乐园增加了转乘酒店的欲望。

随着迪斯尼周边酒店建设的增加，少数投资者关闭了他们自己的项目，我们认为他们是聪明的投资者和真正的投资者，他们更有可能把它们卖得很高。许多投资者不理解迪斯尼，几乎所有的投资者都会确认迪士尼将无法找到兴趣的来源。预计迪士尼每年将从官方视野中吸引超过800万游客，而迪士尼将从人们的数据中为上海带来超过3000万游客。例如，这些来源的主要分布是在假日、周末、法定假日等期间，而不论来源的数目如何。那么，迪士尼附近的住宿能不能满足酒店自身的运作，在流量小的情况下，或者在淡季，当交通拥堵的时候，还能支撑住淡季的闲置吗？

第三，酒店业从未真正改变过。

许多酒店的产品，从1.0到4.0，实际上不知道他们所称的1.0和4.0之间有什么区别，但酒店本身并没有改变，甚至停滞不前。来自美国埃尔斯沃思。这个房间的标准是由Statelle Ellsworth MiltonStapler确定的，在接下来的100年里，不管这个房间是怎么发展的，它从来没有超过这个标准。现在，试图增加酒店本身的科技意识和文化氛围只能说是一种力量。

更保守的是，大多数高星级酒店，他们的"持久性"更无助，到目前为止几乎没有什么突破，在所谓的最标准化运营模式已经成为迄今为止最保守的方式，但也导致高星级酒店往往无法成为不断变化的行业的核心力量，相反，它现在是一个更加活跃的中高档酒店。

第四，不需要撤退去抢占一线城市？

我们认为，一线城市酒店投资者从不考虑如何退出，直到他们真正遇到问题。动物园的动物将永远不会考虑到这些风险，而长期的安全环境造成了几乎退化的防御系统，这使得它暂时、容易和能够被杀死而不需要过度的外力。大多数投资者都看到了一线城市酒店的良好数据，很少有人看到，一线城市酒店的有效业务圈正在减少，更多的边缘酒店正面临危机，核心地区的酒店还没有感受到它。

五、“星报”可能被市场推向破产

星级评论酒店被劫持了两次，其中之一是业界对酒店进行高投资的要求，转而进行星级审查。第二，它是国家反腐败行动的开始。事实上，有些人担心影响，星级评审间接促进了外国酒店品牌的进入，原因很简单，很多直觉是五星级品牌，很多人没有评论明星。毕竟，酒店引进了国外五星级品牌，没有星级的要求。

现在，在中高档酒店市场上，星级酒店是很难看到的，媒体、投资者都在炮轰之下，明星的评级还能更高吗？对未来民事机构的评估可能比美国市场更有效和更有意义，美国市场特别类似于美国市场。另一个原因是，年轻人对已经建立起来的行业有着固有的挑战，而酒店业也是如此，有多少来自星级评级世界的投资者将星级评价为酒店的参考，但年轻一代的投资者却从来没有这么真实过。

6、退货越多，酒店的投资价值就越多。

管理权或产权，当你的权利可以迅速转移到具有实际价值的酒店时，一家酒店被出售，投资者疯狂抢购，即使酒店管理很差，这种价值也比酒店的投资回报更高，但现实是很多酒店继续降价，但却无法吸引投资者甚至无人注意，这种价值不能流通，怎么会有价值呢？

目前国内酒店市场的现状并没有很好的解释退出机制的重要性。有一个笑话说：“什么是房地产，也就是说，当你需要他时，他是一动不动的。”如果它真的动了，那么房地产真的会变成流动的财富。