民宿短租品牌走向国际，海外房源这件事有人提前搬了砖

[ 邹玉民]共享经济这一阵从硅谷吹来的风还在喧嚣，民宿短租平台、专业二房东、专业房东等，产业链上下游这一年非常热闹。

“我哥哥在互联网上和我建立了一家企业，现在可能在海外从事住宿或短期租金。”这家热气球公寓的创始人龚结乐(音译)表示，他是一家旅游目的地平台-海洋游戏(Sea Games)的联合创始人，现在他在澳大利亚开发了一个短期出租公寓品牌。

我国出境旅游数据依然乐观，短期租金创业门槛较低，这也是企业家走出国门开拓短期住房租赁市场的重要原因之一。同时，Airbnb继续向世界各地扩张，土家族在今年初成立了日本分公司，开放国际化步伐，近期完成1.2亿美元的仔猪融资也将在国外市场上完成，上游的高品质住宅产业链仍是上述平台马圈的必争之地。

然而，互联网模式下的平台注定是很难耕耘离线下的住房。在传统的C2C模式下，房屋签约的效率较低，个人住房供给与房东混合走在各国法律法规的灰色地带，形成了巨大的隐性成本。这给了企业家一个机会。

产业链上游业务

有两种人追逐风口，企业家和风投。最近，今晚酒店特辑的联合创始人、前首席运营官、短期住宿技术的创始人韩哲在一圈朋友圈里贴出了一份“四川屋”酒店公寓。四川房屋项目于今年7月启动，总部设在日本大阪，半年内获得了两倍的资金。

天使投资者是非常有帮助的。著名的个人投资者许慧玲和车臣资本(Chechen Capital)的合伙人李纳，在我们只有一个概念的时候，给出了启动资金。在第一个项目启动后，兰池资本(Lanchi Capital)的弗兰克(Frank)被授予了前A级。韩哲说。

众所周知，东京奥运会使日本的旅游经济升温，近几年来当地酒店供应短缺。“好奇日报”曾引用STR的统计数据，目前日本酒店的平均空置率还不到20%，许多高端酒店同时接待商务客人和游客，多年来一直全力运营，为了更好地配置市场资源，日本的酒店平均房价在过去五年里上涨了59%，达到了每晚132美元的高标准。

这是 Airbnb 出现的关键点之一。 韩哲认为，日本住宅短租是一个垂直市场，“我们判断，这个市场将在近几年继续整合和变化。 ” 。

根据韩哲的分析，Airbnb是一家互联网企业。在这一产业链中，近几年来，平台、支付、技术结构将率先创新和成熟，其次是终端供应商、产业链上游供应商的变化，涉及房地产、金融、基本服务人员和从业人员，总是比平台创新慢。

但Airbnb最初的硅谷模式现在正变得越来越像OTA，Airbnb不仅一再听说要建造自己的酒店，而且上游供应商的创新也是专业房东或专业第二房东的问题。例如，四川豪宅与日本房地产开发商合作，将整个公寓楼改造成一套酒店公寓，由一支短命的技术团队运营。

类似四川豪宅模式，也有口袋住宿与椰子创始人利昂创建。椰子住宿在项目开始时也受到投资者的青睐，主要集中在日本关西。与四川府不同，椰子房目前既有整栋房子，也有分散的个人住宅，目前有300套住宅。

目前，椰子房与房地产开发商和中小型业主合作，提供住房和前期投入。椰子房负责客房管理和房间销售、客户服务、出口室内装饰标准和清洁等工作。里昂是这么说的。

成立于4月份的OSTAY还通过联合开发模式在东京、京都和大阪推出了200多套住房。联合创始人姜先恒表示，日本短期租赁业的竞争正变得越来越激烈，并将在未来继续关注澳大利亚市场。

而巩俐则在墨尔本的Airbnb上推出了几套自有住房。

龚结乐表示，与具有成熟住宅文化的日本市场相比，热气球公寓仍在通过自有房源测试市场，预计明年将开放运营商加盟。“我们的目标不是成为房屋的载体，而是成为品牌党和扶持方，希望把房子放在Airbnb、OTA和其他平台上的当地运营商可以合作。”

扩建和费用

像Airbnb一样，全球布局也有肮脏的工作和艰苦的工作，而位于Airbnb上游的住宅短租品牌的企业家也会做他们自己的肮脏和艰苦的工作。

第一是住房供应，从当地房地产开发商直接获得优质住房是最佳选择。与大阪房地产开发商合作改造三座能够满足酒店运营硬件水平的建筑的韩哲说，地方政府是最受尊重的，但下一步的扩张将保持谨慎。

椰子住宿也赢得了大阪的三栋公寓楼。“与房地产开发商合作并不是一种合作，可以有很好的住房供应，房地产经纪人每天都有一些破碎的房产来源在骗局中，这也是存在的。”李承认，在日本，削减房屋的难度越来越大。李承认，市中心没有那么多可以分割的房屋，远离购物点和热点的房屋也不是中国游客可以选择的。

椰风住宿最初在扩大房屋面积的情况下，选择租用当地 Airbnb 房东的房源.. 但莱昂很快发现，除了自己的团队和技术，营销建设，在日本市场运营住宿过程中，外包清洁和布草等环节涉及人工操作是一笔很大的费用。

据李安介绍，目前，住宿一般采用客人退房后打扫的方式，以20平方米的日式住宿为例，清洁更换床单的费用约为200元/次，200平方米的套间每次约500元，而国内酒店的每次费用约为20元。

“无论是外包给清洁公司，还是雇佣员工来清理，成本仍然是一个沉重的负担。”根据李安的计算，在成本降低30%到40%之前，有必要把房子的面积扩大到2000多间。租金、清洁布、水力发电煤、用品等，第二个房东每月至少要花七千元到八千元经营一所房子。

“以每晚400元的最高售价，这意味着为了节省资金，房子必须每月租16天以上。目前，作为日本Airbnb的一个中小型房东，除非房子是自己的，否则他们自己也不能赚钱。”里昂说。

在蒋先亨看来，房子越多，利润就越高。重要的是规模和效率的同步提高。“例如，OSTAY正在通过住房系统计算住房来源的区域热量，通过经前管理系统(PMS)实现对房屋状况的即时确认，并且仍在开发一个清洁的众包系统。我希望众包模式也能去日本，以进一步降低运营成本。”

除了有形成本外，最大的成本来自舆论压力和日本法律法规的不确定性。

韩表示：“想要使经营合法化非常复杂，日本社会的底层结构已经严格、僵化，住宿是一种新生事物，没有明确的商业协调，日本不同地区对政策的解释也不同，我们确实遇到了很多困难。”韩表示，许多人自称是合法居民，但事实并非如此。游击手技术是大阪第一支获得建筑翻新合法运营许可证的团队。

椰子房也在进行合法运营。李安透露，自今年六月起，本地建筑师已获委托申请牌照，有关手续的最后步骤仍在进行中。“手续十分复杂，有关部门的工作进展缓慢。目前，大阪数以万计的住宅单位中，只有二百多间获得有关牌照。”

大多数住房都在灰色地带。但里昂解释说，虽然合法化是一种趋势，但理论上说，只要没有投诉，一栋房子(或一层，一栋建筑)就必须运营，但一旦有人投诉，“那些应该关门的人仍然必须关门。”

在许多国家，共同短期租金政策已经成为一份清单，而国家政策对海外住宅企业家来说仍然是一个巨大的压力。

但龚洁莱对政策的明确性充满信心，称Airbnb必将被政府以及优步(Uber)、滴滴(Didi)接受并合法化。“从利益集团的角度来看，人们拥有的房子越多，房子就越多，把房子变成钱当然对资本、就业机会和政府都有好处。而且，合法经营应该是Airbnb等平台应该担心的，而不是运营商。”

同时，与日本相比，日本的住房竞争激烈，运营成本高，龚洁乐表示，澳大利亚的住房租赁市场特别蓝海，进入者少，新公寓预售量足够大，越来越多的中国人在澳大利亚投资房地产。 未来，更多的 Airbnb 玩家和服务公寓运营商将有更多的空间为热球公寓赋能..

“许多海外短租企业家在选择市场时，首先看到了这种人气，所以很多人去了日本。”龚智儿说：“现在澳大利亚做住宿短租，只要你能拿到房子就能赚钱。”由于越来越多的人去澳大利亚，而当地的酒店太贵，Airbnb 50%的短期入住率可以开始产生利润，因为它为自己的经营赚了很多钱。“

OTA可能仍然是主要的销售渠道。

“除了Airbnb，我们现在正在测试第三方频道，比如ota，看看哪些频道既贵又低。”龚结乐说，为了给运营商提供更好的服务，他总是要到坑里去。“但热腾腾的公寓肯定不会建立自己的直销渠道。我们必须做的是洲际市场，而不是携程，当然也不可能同时做洲际和携程。”

姜先恒认为，在1000套以下建立直销渠道是没有实际意义的。直销渠道的建设投资远远高于委托给第三方渠道的建设投资。出境旅游已经是一种低频率的事情了。直销渠道很难成为交通入口，形成品牌忠诚度。更好地利用现有渠道，如Airbnb。

四川之家只有在主流OTA频道，如Booking.com，Agoda，携程。“OTA为我们提供了良好的经营空间和资源，如城市热销。”韩哲说，目前还没有直接销售渠道，即使将来有，也只能在社交媒体上实施。韩说：“在不久的将来，将有一个台湾媒体集团来尝试，包括台湾最著名的旅游博客，他们将体验我们的产品，这应该被视为我们在直销方面的一种尝试。”

与热球公寓和四川豪宅相比，椰子住宿营销渠道比较全面，2C有自己的渠道，OTA、租赁平台短，2B有一家旅游代理机构。

从目前的数据来看，2B和2C的销售是开放的5或5个。而2C渠道，目前自营职业渠道的销售量是最好的。里昂说。

究其原因，一方面是短租平台等2C渠道会给椰子住宿带来有限的流量，尤其是在淡季旅游季节，因为这些平台的受众都是免费旅游的人，但主流的出境游仍然是随团旅游的，而携程等主流商务旅行者都是企业行为，住宿不属于严格的日本公司的选择范围。

但一些旅行社和ota接受了2B合作伙伴关系，该伙伴关系全年每月一次，这确保了椰子住宿的淡季收入，因此，即使在旅游旺季，旅行社和ota也将优先考虑，而无需为短期租赁平台和其他2C频道提供额外住房。

“为了盈利，一些旅行社和OTA使用了大量的住宿，而不是酒店。在我们的房子被切断后，他们会打包机票和旅游产品，产品丰富程度更高，观众更多。无论谁能卖房子，我们都会给任何人，但短租平台仍在为交通而烧钱。”里昂透露，如今，椰子住宿收入可以达到每月300多万元，每月销售6000晚，淡季住宿70%以上，“这是一个比较高的水平”。

值得注意的是，在B方业务中，供应必须达到相应的数量级，并了解旅行社的规则。同时，在日本旅游产品受到限制后，。李说，这些禁区主要集中在东北地区，对赴日旅游的影响有限。目前，出境游客仍集中在经济发达地区。

据报道，椰子住宿的主要用户中有80%是中国的出境用户，而香港、澳门和台湾、韩国和东南亚目前仅占20%。向非中国用户提供的服务主要是通过代理提供的.这套热气球公寓的目标受众也是中国用户，除了出境游客外，还包括外国学生和房地产投资者。

四川之家希望将出境中国游客的比例限制在30%到40%之间。“目标用户是去日本旅游的年轻人。”考虑到服务优势和长期运营策略，大中华区用户的目标比例将是50%到60%，韩哲说。

未知的竞争

仔细分析，虽然也有海外居住企业家，但他们做的不完全一样。

热球公寓既不是入口，也不是经营性住宅。 他们更愿意出口品牌，并通过 PMS 分销渠道进行管理，以增强中小型住宅运营商的能力，提高运营效率。

OSTAY和川楼是由短期技术经营的酒店服务公寓.不同之处在于，四川之家与一楼知名的日本咖啡豆供应商合作，经营一家精品咖啡厅、和服出租大厅和市政厅，以及一本旅游杂志。四川之家也将在未来更多地尝试旅游和生活方式的结合，更像是一个摆脱贫困的精品家居。

椰子房是传统的两个房东，出租一套房子，提供软衣服，清洁，智能门锁，自建的PMS系统来管理房屋的状态，对接渠道，从B方的房屋来源到C方的销售。

理论上，他们是对手；实际上，他们是友好的军队。

“韩哲和我是半个联盟。”他说：“第一，我们不会向地产商叫价高企，以争夺房屋；第二，我们不会恶意降低下游楼价，以争夺入住率。”

里昂认为，很多人说他们是在日本住宅市场上创业的，但实际上他们只是一两个地主，几乎没有竞争。而许多业主个人委托房屋给住宅照顾公司，椰子住宿和住宿照顾公司也是相互竞争的关系：竞争是为了赢得中小房东的供应，合作是当对方充满房间的时候，毕竟没有人能比得上入住率。

另一个现实是，最大的竞争对手往往来自外行，或者产业链的上游或下游，比如Airbnb到Legacy Hotel和携程到Legacy Hotel。

对于海外居住企业家来说，情况也是如此。下游Airbnb，土家族已开始向上游渗透。

据英国“金融时报”报道，Airbnb正与迈阿密房地产公司Newgard合作，建造一套名为Niido的新品牌公寓，由Airbnb提供动力。这些公寓共有324套，将于2018年第一季度开始出租。根据Airbnb与房地产开发商之间的合作关系，这些公寓将向租期超过一年的长期住户开放，每户出租至多180套房屋，在Airbnb平台上转租给游客。

土家族自成立以来，就重视与房地产开发商合作，采用了一种包括家政服务在内的解决方案，并从购房和出售阶段起就进行了干预。土家族日本也复制了中国的模式。土家族的日本负责人铃木智子在早些时候接受采访时说，“他计划在住房供应紧张的地区建立自己的运营和管理公司，建造一套完整的土家族住宅，还将考虑日本的观光和度假景点，如海滨、温泉或冬季滑雪区，并开始自己做度假村、住宿和公寓，”土家族在接受采访时说。

虽然Airbnb和土家族尚未采取实际行动，但海外民居企业家可以放心一段时间。李安说，椰子房目前是相对稳定的房屋供应平台，如土家族和猪在日本。“但在未来，我们想做批发生意。当椰子的供应超过需求时，我们想要剪票，然后打包，然后卖给旅行社。”旅游链很长，在控制了资源之后，你最终会考虑如何获得你自己的用户。

除了经营整个公寓外，韩哲还在日本京都推出了一条精品住宅和住宅产品线-“在四川”，由日本建筑师青山周平(Aoyama Zhouping)最近几年在中国成名。

“虽然青山周平是日本人，但他在中国也有住宅工程。京都将是他在日本的第一部作品。这不是很有趣吗？四川的美食是由一家有一百多年历史的米其林餐厅提供的，每一群居民也可以体验我们提供的当地深度旅游。”韩哲是这么说的。

龚结乐表示，虽然热气球公寓是为了帮助运营商连接渠道，但并不担心未来会被去中介，“就像总有一家希望洲际授权的酒店一样，我们将把运营商推向最后。”