亚运会进入“杭州时间”，这片高端酒店投资热土市场表现如何

2018年在雅加达举行的亚运会失败了。在闭幕式上，杭州市长许力以接过亚运会的旗帜，从此亚运会正式进入“杭州时间”。杭州，以“准一线城市”，也是站在后高峰，“前沿分批”的时代风口，被称为“爆炸性城市”。近年来，我国一线城市的酒店库存趋于饱和，许多高端品牌逐渐转向新市场。那么，这家高端酒店将如何投资于热土市场，未来将是什么？

杭州高端酒店市场供需绩效分析

杭州目前高端酒店市场主要集中在西湖、武林广场、，2014年后逐渐形成。

西湖作为中国最著名的旅游目的地之一，是杭州首家开发高端酒店的地区之一。无论是大酒店还是黄龙酒店，在1990年之前开业，或者杭州凯悦酒店和索菲特西湖酒店，2004年左右进入杭州，在杭州高端酒店市场仍取得了很好的效果。随着杭州经济和旅游业的发展，2010年左右，浙江省政府和杭州市政府所在地武林广场迎来了另一波酒店发展浪潮。一些高端酒店，比如杭州温德姆高级酒店和杭州JW万豪酒店，进入了这一领域，使市场更加多元化。近年来，酒店发展的重点领域逐渐远离传统的高端酒店集中区域，转向钱江新城CBD、钱塘江北岸酒店管理集团，目前杭州已形成了杭州高端酒店的另一个主要集聚区。

那么杭州高档酒店的市场表现呢？以下数字显示过去5年杭州高端酒店市场的日常供求情况及整体市场表现：

杭州高端酒店市场供需（2013-2017）。

杭州高端酒店的历史表现(2013-2017)

回顾杭州高端酒店市场的历史表现，得出以下结论：

市场需求强劲，需求增长大于供给增长。在过去的五年中，杭州高端酒店市场的需求和供应以年均16%和11%的速度增长。随着杭州整体经济环境的蓬勃发展和潜江新城的顺利发展，对酒店客房的需求也在不断增加。尽管2016年20国集团(G20)峰会出于安全考虑，今年上半年限制了对一些酒店客房的需求，但自峰会结束以来，对客房夜的总体需求大幅上升，2017年达到了33%的历史最高水平。

市场出租率稳中有升，平均房价微降.. 近五年来，随着酒店客房和夜间需求逐年增加，杭州高端酒店市场的整体出租率也稳步提高了 10 个百分点。 钱江新城 CBD 酒店开业近 5 年来，普遍推出更新颖、更优质、更多元的酒店产品，但由于全区营商环境逐步发展，酒店集中开业带来的竞争压力，平均房价持续小幅下降，年均下降率约 2.7% 。

长三角主要城市高档酒店绩效比较(2017)

与长三角地区其他主要城市相比，杭州的市场表现较高，每个房间的平均房价和平均收入远远高于其他城市。然而，在上海的情况下，杭州高端酒店市场仍有很大差距。

源头是平衡和健康的。

杭州高端酒店市场需求(2017年)

上图显示了杭州高端酒店市场的需求.总体而言，杭州作为一个拥有大量商业实体和丰富旅游资源的城市，高端酒店所占比例非常均衡和健康：旅游预算最高，商业和旅游目的地最多，综合消费(如餐饮、会展团队的场地租金等)，而价格较低的旅游团队相对较低。

在商业需求方面，尽管杭州其他新商业区的崛起，黄龙和武林广场由于其中心位置和周围商业环境的成熟，。该地区的商业需求主要来自杭州，包括金融、电子商务、进出口贸易、医疗、汽车等。然而，近年来，，包括零售、奢侈品和时尚行业，以及杭州地铁和相关建筑行业等发展项目的业务需求。同时，随着千江新城CBD的不断完善，该地区高端服务业的业务需求从2015年显著提高，G20峰会后增长强劲，成为杭州又一个独立高端酒店市场。由于杭州和周边地区交通和旅游基础设施的迅速发展，以及城市（如上海）和短期旅游市场在节假日和节假日的强劲发展，市场对旅游业的需求正在增长，乘客支付能力也在不断增加。此外，作为长江三角洲地区的主要会议和展览目的地之一，杭州在20国集团峰会后更吸引了参展组织。杭州高端酒店会议是以区域和国家产业会议、研讨会、客户响应和年度会议为基础，会议规模主要为200-300个中型会议组，涵盖金融行业、医药、医疗器械、电子商务、服装、化妆品等。日程安排一般为1-2天，，吸引游客更有利。

前景乐观，挑战不容忽视。

未来 5 年，杭州高端酒店市场预计将开设近 10 家酒店，供应房间数约 2000 间，供应水平增长率约 45% 。 除了老城区和滨江区为数不多的新酒店外，大部分新酒店都集中在钱江新城 CBD 。 在未来整体市场表现的情况下，预计如此中等水平的新高端酒店数量在短期内将对未来市场产生一定的压力，使新高端酒店的增长率略有增加或下降，但在供应水平稳定后，将受益于住房的持续增长和下一轮整体市场的增长，预计这一潜力将突破 70% ，成为国内一流市场，而坚实的需求基础有望带来房价的稳定增长。

近年来，杭州一直是宾馆投资者的热土，钱江新城CBD高端酒店业绩的快速增长也证明了投资者的目光。然而，杭州高端酒店的业绩仍然是一线城市的一大差距，在目前的绩效水平上，尽管在我国是一个很好的水平，但面对着每年的开发成本和运营成本，投资者的回报率仍然是一个巨大的挑战。

总结并总结了可能影响杭州高端酒店市场的积极和消极的因素。

积极因素杭州作为长江三角洲的主导经济区，已经基本完成了产业结构的优化，先进的现代服务业和高端产业已成为酒店业业务增长和会议需求增长的基础。随着旅游基础设施的不断完善和西溪湿地公园、京杭大运河等新风景区的不断发展，已经广为人知的杭州旅游业有望得到越来越多的发展，城市的外部延伸将带来更多的需求。在一定阶段，形成了相应的区域竞争市场，有利于整个杭州酒店市场的多元化和合理化；后G20时期，杭州会议接待量有望提高，总体市场会议设施升级有望吸引更多高端大型会展活动。

消极因素。杭州面临来自周边区域城市的竞争，如上海国家会展中心与杭州国际博览中心之间的竞争。杭州市区交通拥挤较为严重，将成为阻碍杭州酒店业发展的重要因素之一；短期、短期，一定数量的新酒店涌入可能对钱江新城CBD的交通速度构成一定的挑战。从而进一步影响到杭州中心的酒店。

总体来说，我们对杭州高端酒店市场感到乐观，杭州在商务休闲、会议、展览和旅游目的地需求方面有很大的增长潜力，但投资者应谨慎选择项目的位置，满足市场实际需求的位置，避免在进入运营阶段时产品需求不足或产品匀化造成的操作压力。