老牌国际酒店相继“翻牌”　大多变身国产

上海希尔顿酒店近日发布公告称，从 2018 年 1 月 1 日起，该酒店将被免职，未来将由昆仑酒店挂牌，由锦江集团控股.. 可以看到，近日，上海静安希尔顿、上海虹桥喜来登等老牌国际酒店相继传出“洗牌”消息，这些原本知名的国际酒店即将“转型”成为中国新酒店品牌。 同时，绿地宣布将在中国做 10 个本土酒店品牌。 而且除了绿地，世茂，宝龙，泰禾，佳兆业，合景等也在做自己的酒店品牌.. 事实上，随着近年来国内酒店业的发展，越来越多的本土酒店品牌开始分化市场，建立的国际酒店的优势不再明显。 业内人士表示，随着中国首批五星级酒店与外资管理公司 30 年管理合同到期，越来越多的酒店可能面临换牌。

所谓“洗牌”是指原有的连锁或单一品牌，只有更换招牌和地方装修调整才能直接加入连锁酒店品牌，装饰五金的标准化程度较低。据报道，目前广州外资酒店没有“洗牌”现象，这与国外连锁酒店直到2005年才打开广州酒店业的大门有关，合作期还没有到。广州虽然有很长的高档星级酒店，但国家旅游局选定的前三家五星级酒店都是在广州落户。

国际酒店的“洗牌”有三个原因。

太平大卫第一酒店部门负责人表示，希尔顿和喜来登等知名国际酒店“洗牌”的主要原因有三：第一，合同到期，业主打算进行品牌翻新或其他翻新计划。酒店管理合同通常有15年或20年的合同期限，并经历了过去几十年的发展。近年来，它们已成为许多国际品牌酒店管理合同到期的节点。第二，市场的成熟使得一些业主有信心和独立的管理。由于近年来我国酒店业的发展非常迅速，许多业主都是在这些国际品牌的陪伴下成长起来的，他们自己的酒店管理能力在合同执行期间也有了很大的提高，所以他们也会考虑自己的管理。第三，客户渠道越来越丰富，对国际品牌的竞争优势提出了挑战。签署国际酒店品牌可以带来丰富的旅游资源，包括国际和国内的客源，但随着市场环境中越来越多的有利因素，国际品牌酒店带来的客源也在缓慢变化，国内品牌也开始有能力与一些国际分销和销售体系进行合作和竞争。

据了解，国际品牌酒店一般需要在投资标准上达到国际水平，无论是建筑材料、装修还是人员素质，要求都会高于国内同类型酒店，但国内一些市场在酒店业绩上可能无法支持这些标准。 例如，当许多市场的平均价格只有 200 元时，高投资酒店只会带来低回报。

从目前来看，由于一线、二线城市酒店市场饱和，市场更多地以转型或改组的形式进行，更多的新酒店项目集中在三四线城市。从投资的角度来看，三线和四线城市的国际品牌酒店很可能面临高投资回报率低的风险。

据报道，一家国际品牌的五星级酒店每平方米的建筑成本一般比国内普通五星级酒店高出2000元左右。因此，在这种情况下，一些国内业主实际上更倾向于选择国产品牌，这些品牌更灵活，但也更符合市场。他们更愿意投资于客人能直接感受到的地方，比如软装饰和服务，而不是硬的和基础设施的部分。

开发商寻求销售与自营之间的平衡..

目前，自有品牌的开发商越来越多。据了解，很多开发商做酒店的初衷主要是因为土地的开始，遇到了全面的土地，涵盖了住宅、商业、写字楼、酒店等形式的业务。开发商需要在出售和自有物业之间找到一种平衡，再加上酒店作为自有物业可以帮助地方政府解决税收和就业等实际问题，因此，当酒店作为重要的配套设施纳入综合规划时，在许多情况下，开发商可能是“酒店”。在这种情况下，开发商不仅会把酒店的回报率作为项目的考虑因素，还会综合权衡住宅、商业、办公、酒店等项目的投资回报。一般来说，在一个复杂的开发项目中，如果有高档酒店作为配套，住宅销售、商业和写字楼租赁都会起到一定的拉动作用，促销作用也会相当大。

当出售物业被迅速剥离，现金流得到平衡时，酒店的投资成本和收益被计算成综合体的总体开发成本，未来的日常运营将给酒店的投资带来更大的压力。这可能是开发商从被动到主动去做酒店的过程。随着国内酒店市场的发展，以及各大开发商和零售商的跨境经营，未来整体市场上的大型完整酒店将越来越少，精品酒店和时尚酒店将越来越多，市场将更加细分。