在以坪效为重要指标的时代，酒店如何生存？

如果您的酒店位于一线城市的核心位置，恭喜您，您的好日子可能就结束了。这家位于核心商圈的酒店，不仅能够与同行的RevPAR和评论竞争，而且能够在业主的草坪效应算盘上立于不败之地。最好的位置，自以为经营一家好酒店的职业经理，是时候起床了.

世界上唯一不变的是变化。这句话最好用在酒店业正在经历的一线城市的转型中。

从去年开始，上海市中心的酒店陆续转型为写字楼，大部分酒店都来自于知名酒店集团管理的高兴酒店。 一方面，萎缩的 RevPA R ，在同一地点办公租金稳步上升，这样的倾斜使物业持有人没有一点选择障碍。

上海静安花旗酒店。

但更多酒店的旧变化也是同步的，一些数据是惊人的。经过六个月的经营，华住了它的轻量级品牌-上海静安花旗酒店，在这家高星级酒店里，它以24元的价格曝露在阳光下，是一个天文数字。优秀的投资回报是一个优秀的管理环节，这是房主愿意测量空间运营状况的一个重要指标。

平效应最初作为衡量购物中心经营状况的指标，现在已被酒店业频繁使用。实际上，这是酒店业从传统的床上销售向大空间经营的转变。“发展报告”是指每个可供出租的房间产生的平均实际营业收入，而“平效应”是指每个公寓面积可产生的营业额。不同之处在于前者从客房中获得收入，而后者则将酒店的每一寸都视为创收空间。

网易严格选择的线下体验店在上海雅多酒店的大堂开张，北京的时尚健身房占据了新国际贸易酒店的两整个楼层，当赵三里屯利用超会所举起城市客厅的旗帜时，我们发现这些酒店现在生活得很明亮，或是低调或低调的豪华酒店，而管理层唯一的共同之处就是在新的国庙酒店里有不同的人群。没有人认为自己只是一家旅馆。

江湖险恶，当你的竞争对手突然从相反的酒店同事转变为整个类别的固定资产经营者时，酒店从业人员不仅要担心出售房间，还要为业主计算出其中一种或另一种的可能性，这可以说是一条漫长的道路。

在这次深入调查中，我们看了北京市场上的一些酒店转型案例，看看那些濒临倒闭、崛起的酒店是如何在这个平晓时代生存和生活得更好的。

大陆酒店，即将离任的金融街

在酒店工作不满意的开始，管理团队和财产持有人的态度是一样的。所有的业务活动都应该围绕"出售更多的房屋和出售价格"作为核心，以提高占用率。当这种单笔交易变得正常时，房侧的态度会微妙地改变。对于运营商来说，酒店是所有的，对于酒店来说，酒店只是空间运营的使用之一；如果其他形式带来的投资回报高于酒店，那么酒店就会毫不犹豫地切换到其他酒店。

金融街的大陆酒店将在这段时间结束前彻底改头换面。

金融街的大陆酒店就是其中之一。

2005年5月开业的大陆金融街酒店是北京洲际集团第一家五星级酒店，也是金融街第一家五星级酒店。一年后，威斯汀(Westin)和丽思卡尔顿(Ritz-Carlton)在一年后进入酒店，在金融街形成了三管齐下的五星级酒店模式。

就在10年合同到期之时，威斯汀和丽思卡尔顿续签了与其所有者的合同，但洲际集团正在离开业主。经过一年的谈判，威斯汀和丽思卡尔顿将于今年年底正式成为写字楼，重新出现为“国际金融街中心”(InternationalCenterofFinancialStreet)。

管理不善是大陆饭店退出金融街的主要原因。从2016年披露的年度报告中可以看出，大陆酒店承认的累计投资损失占总回报率的34%，为5000万英镑。由于有其他相关数据，保守地估计，到2016年年底，金融街大陆酒店的累计损失将至少为1.5亿。

天猫旅行者在金融街的排名

结果并不是乐观的消费者评价。在到到网的官方网站上，金融街的大陆酒店在北京排名第13位，第13位在丽思卡尔顿，18位在金融街。

位于市中心的高兴酒店从来就不是一个出售客房的简单场所。过去，商务洽谈在酒店里是表现的，但现在已经是企业选择酒店进行年度产品发布会的正常渠道了。

金融街三家五星级酒店会议室状况比较

我们比较了三家酒店提供的会议地点，发现洲际会议的规模远小于其他两家酒店。在这样一连三次的会议中，在一个金融企业充斥着金融企业的地方，缺乏大的会议空间确实是一个很大的伤害。相比之下，北京的两家五星级酒店之一丽思卡尔顿(Ritz Carlton)被选为2017年福布斯全球明星榜上的豪华商务会议酒店。

高星级酒店建筑面积大、相关设施利用率低是造成酒店平面效率低的主要原因。同等级酒店客房的收入基本相同，会议和餐饮已成为促进利润增长的重要动力。以上海静安香格里拉酒店的颐和园为例，2015年营业收入7500万元，出席率107%，这是上海60多家五星级酒店最具代表性的成功案例。

上海京安大酒店夏宫

饭店餐饮部分有“三高三低”的理论，即高价格、高毛利、高劳动力导致低出勤、低收入、低利润。颐和园的成功在于不同价格的合理划分，280个座位被划分为4个区，人均消费在100到500之间，以满足不同用餐者的需求。而与社会餐饮品牌的合作也成为酒店打造特色餐饮的途径之一。

杭州黄龙大酒店将2000余平奢侈品店改造为餐饮部门，引进了著名的餐厅品牌外婆家，共同开设了高端"宴会西湖"和龙虾店"你不走"，广州W酒店宴会厅和广州潮牌饭店丁吉为各餐厅的联合营销提供了3种特色菜肴。

上面。没有分离出传统酒店的收入组合-客房会议餐饮，而是在同一房间的收入中，会议餐饮做出了亮点，平面效果将得到明显改善。

意料之外的新国际贸易大酒店和三里屯超酒店，正逐渐脱离酒店类别。

并不是所有不能超越写字楼的酒店都需要把写字楼推倒，才能改造成写字楼，而能拉动酒店平面效应的小专家并不是唯一赢不了办公楼的人。结合区位特征和消费群体特点，建设功能复合酒店有时是出于战略布局的考虑，而财务数字并不是全部。

新国贸酒店落户国贸 3 号写字楼 B座时，很多人不太明白，高端国贸为什么会开这么年轻新潮的酒店.. 此前，国贸中心已有近 1000 间客房由中国饭店和国贸酒店两家五星级酒店提供，国贸 3 号办公用房按日租金 30% 不自清。

然而，新的国际贸易酒店的目标是扩大消费方面，并吸引千禧一代的心。在他们眼中，传统的五星级酒店被贴上了家长的标签，他们期待着一次更富有想象力的奇异体验和一次更精致的酒店之旅。换句话说，itc更大的雄心不仅是保持其高端形象，继续赚取旧钱，而且是为了在时尚市场中占有一席之地，同时也是对成熟酒店集团在蓬勃发展的精品酒店市场的考验。

新国际贸易饭店炼油厂

除22楼的房间外，5楼的任何设施都可以独立于酒店之外，完全开放，完全可接近，甚至是一个完整的“三里屯模式”。

一楼是CBD唯一家酿造啤酒的餐厅，人均消费100元；

二楼是一个全职餐厅，辐射周围的办公室人群，爆炸是煎饼和烧猪蹄，午餐128晚餐cbd的价格可以说是一个负担得起的工作人员自助餐厅。

3层是打破常规会议中心模式的联合工作空间。有会议室和独立的工作地点。业务的商务旅行者拥有更舒适的办公空间，开办型的小公司可以在大贸易中心拥有自己的位置。

5楼是一个健身中心，面积3500平方米，7X24小时开放。它不再作为酒店的附属品存在，已经成为“在北京什么类型的健身房值得推荐”的选择之一。

新国际贸易酒店所在地国际贸易大厦B座

B座的写字楼功能齐全，B座的酒店写字楼有错位的客人，前者或可提高租金收入，后者给国贸带来了更多的可能性和变革。新国际贸易中心酒店的价值远没有财务数字那么简单。

三里屯超在太空行动上走得更远。

三里屯超

这样一家在三星酒店基础上重建的精品体验式酒店，除了传统的餐厅和会议室、书房、酒窖、剧院、礼堂等艺术空间外，还可以在三里屯这样一个时尚聚会上形成一个独立的生态圈，将一群志同道合的人联系在一起；支付年费的会员制加强了这些空间的独立性。活动范围包括商务、文化、艺术、设计、生活质量等。会员可以选择加入，实现朝所期待的圈子之间的探索、创造和分享。

CHAO 亚运村工作俱乐部

除“三里屯”外，赵国还在“交通运输”和“京都”设有实体空间业务。在北京新金晋崛起的新写字楼商圈新展中，赵氏将一年一度的度假村假日酒店6层改造成了一个拥有500个站台的联合办公空间超工作室，设有健身房、舞厅、录音室、工作室，甚至还有印刷社会来突出艺术孵化器的位置；超空间为文化创意产业，如798、横通工业园等文化创意产业提供了娱乐体验的空间。

空间是无界的，它的函数可以更多地跨越边界.根据地理位置属性安排空间布局，具有与业主相同的思维自由度。

从0到1。

对于酒店经营者来说，用RevPAR来评价自己的时代已经结束，超越了酒店自身的属性去审视自己空间的价值潜力，这可以使管理团队在面对激烈的物业竞争和业主的期望不断上升时更加放松。

新国际贸易饭店的三到五个大厅

投资者的账簿不会说谎，无论是金融街的大陆酒店的离场，还是新国际贸易酒店的高调开业，都告诉我们，传统的五星级酒店在高端精品酒店的竞争中已经变得有些无力，没有变化，任何商业模式都无法成功，唯一不变的就是变革。

无论是写字楼、酒店还是商场，传统业务空间的分类已经变得模糊，首先解决了跨境和集成问题，能够复合每英寸空间的功能，最大限度地发挥其价值，在以后的竞争中可以有一个指挥点。