白天鹅三十年发展路：该如何重新起飞

一位38岁的设计师GaoShokang立即反应了他家乡的瀑布照片，这是广州的白天鹅宾馆。

在五岁和父母搬到香港之前，他和他的父母在这里喝了一两次早茶。他当时不太记得他吃了什么，但是环境是先进的。

他增加了"上世纪90年代半岛酒店的等价物。"，反映了。

这座酒店由香港著名实业家霍英东与广东省政府合作建造，于1983年开业，建于广州的沙滩边，靠近珠江，那里的文物和外国机构非常密集。被誉为改革开放的成功典范，是中国人民经营的第一家高星级酒店，1985年成为中国第一家世界级酒店组织会员，1990年成为中国首批三家五星级酒店之一。

由于霍英东坚持打开白天鹅酒店的大门，许多广州人的童年记忆都与此有关-无论他们是去那里喝早茶，还是喝亲友的好酒，还是刚去玩，在室内瀑布前留下了一张照片。

早期的电视连续剧中经常出现白天鹅的沙面。珠江冲刷的沙面曾经是广州水居民的聚集地，也是广州最早的贸易场所。清代有13家外国企业，，它成为外国驻广州领事馆的集中地-1997年以前，13个国家在广州的领事馆中有一半位于沙地。

这是广州的白天鹅酒店，甚至是全国连锁酒店行业最独特的时代。任何知道中国酒店发展的人都知道白天鹅酒店是中国最早的三家五星级酒店之一。

喜来登、洲际酒店和雅高三大国际酒店管理集团分别于1983年、1984年和1985年进入中国市场.

30多年来，白天鹅饭店接待了来自40多个国家的150位和王室成员，见证了许多人生活轨迹的变化，但不可避免地老了下来。

这是白天鹅酒店不能拒绝的命运。

老故事

上世纪80年代，广州与香港以及海外的贸易再度繁忙，从香港到广州的罗湖大桥需要5个小时的时间。对商人来说，几乎不可能在同一天来回往来。然而，除了宾馆，广州没有更多的地方可供商务客人住宿，而且服务水平仅限于满足基本需求。

在霍英东的协助下，白天鹅酒店于1981年正式动工，总投资1.8亿元，其中霍英东出资5000万港元。

潮水刚向南涌动的广州，沙区整洁有序，适合建高档酒店，但政府也要求“沙岛环境不能破坏”。 因此，参考香港的经验，霍英东提出填海造地。 白天鹅从新建的土地上站起来，负责美国 HBA 公司对酒店的室内设计。

霍英东到酒店管理公司去教同事如何开酒店，怎么服务，从做饭开始，煮一锅饭。白天鹅酒店集团有限公司(以下简称白天鹅饭店集团)总经理黄英聪说。

白天鹅饭店为许多广州老人打开了眼界。1986年伊丽莎白二世访问广州时，她住在“白天鹅”号上。城里的人第一次看到劳斯莱斯，广州的第一家日本餐馆也在白天鹅开业，。

二十八年前，刚从职业学校毕业的谭朝民被派到白天鹅日本餐厅接待客人25年。提到当时在白天鹅饭店工作，那将是一种极大的骄傲。当时，谭朝民也有机会去日本学习，也学会了如何提供优质的服务。例如，我们应该仔细观察客人在喝水时举起杯子的角度，并知道杯子里的水应该超过一定的角度。她说。

白天鹅酒店与美国领事馆相距只有数十步之遥，它们的命运也交织在一起。美国驻广州领事馆自1990年以来一直驻在这里。尽管随着广州市区的不断扩张，美国驻广州领事馆已将其职能部门迁往其他建筑，但直到2013年，美国驻广州总领馆的负责人才被撤职。

1991年，中国正式向美国公民开放收养中国儿童。截至2014年，近9万名中国儿童被美国公民收养。为了便于文件的处理，远道而来的美国父母常常让白天鹅成为第一选择，等待带走大部分一岁以下的中国孩子。白天鹅酒店因其在中国和美国的采用而闻名，甚至被戏称为“婴儿旅馆(婴儿旅馆)”。

2003年， York Times)撰写了一篇文章，描述了白天鹅酒店(White Swan Hotel)对儿童的“特殊”照顾：每一对来到中国收养子女的美国父母，都从酒店大堂一楼的世界最大玩具公司美泰集团(Mattel Group)那里得到了芭比娃娃，以及美泰集团(Mattel Group)在酒店大堂一楼赞助的儿童乐园。在安排好的客房内，设有儿童床，方便婴儿和幼儿的临时护理。

即使是酒店的休息时间也能适应婴儿的习惯-如果你遇到一只需要修理作业的白天鹅，每次孩子小睡一觉，这个项目就会停下来思考。

随着时间的推移，白天鹅的设备和设施逐渐老化落后。例如，酒店采用双管空调，冬季供暖不足，夏季制冷能力差。与在中国建造的五星级酒店相比，白天鹅在硬件方面不再有很强的吸引力，房间变得越来越拥挤和过时。

特别重要的是，在建造白天鹅的时候，广州的高层建筑没有防火规范。随着规范的不断完善，白天鹅原有的防火措施远远达不到标准，多年来一直被列为广州市十大火灾黑点。“每年，主管部门的领导过来，都要求我们尽快进行消防整顿和改革，任何事情发生，都会是一件大事。”白天鹅酒店集团投资开发总监邓文跃回忆道。

[计]游戏

“一家酒店将在1978年修复，白天鹅在这些年的运营过程中只是简单地进行了整修。但经过30多年的发展，它已经跟不上时代的需要。”黄英聪说。

2006年，白天鹅宾馆开展了项目，在转型规划和设计前完成了调查工作，尽力收集各方保存的施工文件。

白天鹅的改造计划前后有多少变化？黄英聪和邓文跃已经不记得了。

综合整治方案涉及近9万平方米的建筑面积，如果与景观面积相连接的面积超过100000平方米。有843个房间有待重新设计，13个餐厅和宴会空间不确定。由于沙岛本身属于国家文物保护单位，2010年还建议将白天鹅列为文物保护单位，所有的建筑变更均需经国家文物管理局批准，审批工作极为复杂。

“这座老建筑有很多制约因素，很多地方都要容纳它。我们换一家旅馆比建造一家酒店更难，这就相当于由裁缝做衣服。做一件新衣服很简单。我们必须换一件连衣裙，把布和布料搭配起来。”黄英聪用了一个非常恰当的比喻。

在最初的计划中，白天鹅希望在地面上做一半，在地面会议中心做一半，在地下车库里举行会议，以解决停车问题。或者，拆除地面建筑，调整改造布局。但文物部门否决了这一计划，要求所有地面建筑不应被拆除，更不用说新的建筑了。

当然，老广州人对白天鹅的感受也是其中一个值得关注的因素，如果酒店发生了很大的变化，恐怕很多广州人都不会接受它。

事情变得很困难。在不改变原有建筑形态的情况下，作为一名需要考虑利润问题的酒店经营者，他还必须考虑到未来主流消费者的审美问题。毕竟，他们在白天鹅改造后所面对的客人不是30多年前的那些人，而是他们的子女、女孩或孙辈。

在操作层面，还必须权衡新的消费习惯。精品型、高度主题化的酒店正变得越来越挑剔。上世纪80年代，广州很少有私人餐馆，酒店经营者很少外出就餐而不担心餐厅的利润。唐英年说：“但30年后，在酒店吃饭的人数减少了，我们需要精简餐厅的数量。”

多次与规划局、政府举行会议，专家意见也难以达成一致。WhiteSwan放弃了一些建议，并提供了可实施的选项。

经过五年的游戏，2010年底，“白天鹅”的调整改造方案基本得到认可，2011年底至2012年初，提交的图纸最终获得批准。预计翻修项目将在2012年3月关闭和清理后启动，届时的施工期暂定为两年。

三年

2012年3月1日，改造前最后一位客人白天鹅酒店的装修工程正式启动。

酒店宣布关闭，先清理酒店材料，然后对原有装饰表面进行清理工程，拆除保留和使用的岭南装饰元素，如满洲窗、潮州木雕、蚀刻玻璃工艺品等，并将编号送到仓库保存；拆除要保留和继续使用的设备和设施，并送包装维修保养。就连池塘里的锦鲤也被小心地从其他地方移走了。

然后，在设计逐步完善的同时，招投标、监理、法律等咨询机构全面参与，1000多名不同专业工程企业的职工按计划进驻。

在市场劳动力、材料价格急剧上涨、专业工程技术指标要求提高、改造项目复杂性过高等因素的影响下，白天鹅饭店的实际改造成本高于设计实施前的初步估计，最终改造总成本约为9亿元。

然而，重新开放一直等到2015年7月，也就是说白天鹅的整个重建期长达三年。

这不是一段短时间，足以使一家新的酒店崛起。邓文跃说，之所以要花这么长时间，是因为转型的实施过程非常困难。

在这三年里，邓文跃几乎每天都在工地上。首先，摆在他们面前的问题是-听起来不可思议-白天鹅酒店没有完整的建筑图纸，这意味着内部结构必须通过猜测来翻新。

“过去，所有图纸都是手工绘制的，档案管理也不像现在那么完整。原来的建筑单位发生了很多变化，比如公司和公司合并，或者在来回移动过程中丢失了很多图纸。当时广州的档案和现在的档案不一样，很长一段时间都找不到。”邓文跃说。

问参与这个项目的老建筑师是一个解决方案，但由于建筑师的年事已高和年迈，他记不起所有的细节。即使有图纸，当它们关闭时，它们会被拆卸，但他们会发现真正的结构是不同的，在图纸上显示。因此，重建建设党只能在做出调整的同时进行调整。

“所有管道的方向和布局都会影响到整个平面，每次遇到这个问题，对我们来说都是一个很大的影响。如果我们发现有什么问题，我们必须再做一次，这样设计师才会很大。”邓文跃补充说。

另一个问题来自加固。20世纪80年代初建成的白天鹅在结构承载力方面难以满足重建条件。在不能拆除的前提下，白天鹅饭店的整体建设需要加强。

“白天鹅”邀请了华南理工大学和广州市政府的一批结构专家参加，几乎每一个问题都需要他们提供相应的解决方案。钢筋需要贴在大约10厘米厚的钢板上，但白天鹅主楼的高度原来是2.8米，其中的地板大约是20厘米。如果扣除消防管道和空气管道所占用的空间，按照正常设计，整个楼层的可用高度只有2.1米，根本不可能再增加装饰和生活。

也没有解决办法，如果钢板可以废弃，可以选择相同的强度、较薄的厚度，但成本较高的碳纤维纤维板。在某些地区，白天鹅选择了这个方案。

然而，施工现场只是白天鹅需要担心的一部分，酒店关闭了，客户维护不能粗心，员工的安置也必须适当。工程人员致力于装修项目，而销售人员则忙于与客人保持定期的关系。

“你只是破产了，但客户不仅仅是生日，新年问候，重要的客户访问应该继续。告诉他们项目面临的问题，其他人不会理解你。‘当你说新年开始了，现在还没有营业时，你在做什么？’所以我们必须做大量的交流工作，客人们的感受是他们来到白天鹅面前的一个重要原因，但他们的感觉会改变。”邓文跃说。

由于改造难度和时长都超过预期，白天鹅的实际改造花费比预算多出了30%。改造费用超出预算在大型改造工程中并不鲜见，2003年香港海洋公园在开始了长达6年的园区扩建改造，由于物价飞涨和人工成本变动，最后完工时实际成本也只是比预算增加了15%-20%。

改造后，将原来的843个房间调整到520个，每个房间面积大于过去，标准间约为30平方米，面积为60平方米豪华房340，分布主楼东、西两端面向河流景观最佳位置30套房面积达90平方米。餐饮和宴会空间也从13个减少到6个，日本餐馆被取消，谭卓敏被指定担任提供多盘菜肴的风味餐厅的经理。

但遗憾的是，由于成本限制，白天鹅的总体转换水平仍然远远超过国际品牌。改造后每平方米混凝土成本不超过10,000元，单独广州四季酒店为15000元/平方米。

新生

2015年7月14日，白天鹅酒店再次开业，激发了广州的热情。在茶叶市场重新开放的当天，凌晨4点以后，排队等候入场的队伍已经排好了。

不管是茶还是菜，白天鹅饭店在老人心目中的地位都很差。下午，白天鹅饭店最著名的是“温馨”餐厅。岭南线潮州木雕屏风，位于广州西侧大房子大厅的餐桌旁，鸟笼挂在走廊的一角。

但三年来，白天鹅酒店一直面临着与过去不同的商业环境。

广州高档酒店的竞争格局发生了巨大的变化。自2007年以来，丽思卡尔顿酒店、海航威斯汀酒店、富里君月酒店和香格里拉酒店相继在珠江新城和天河路商圈开业.广州会展中心座落在巴州配套的龙庭宾馆和广交会威斯汀。新的CBD正在珠江新城兴起，新鸿基和太古集团在天北新建的高端购物中心吸引了大量休闲人士。

酒店集团正在变化。来自美国的收养家庭也部分代表了来自白天鹅酒店的主要客人群体-从国外前往广州的外国客人，以及从国外来到广州形成主要消费群体的商务居民。但是在过去的三年里，随着中国高速铁路的建成和普通居民消费能力的提高，个人游客的比例一直在上升。与此同时，短途客人仅停留一两天的人数也在显著增加。

另一方面，打击公共消费的八项规定也于2012年12月正式出台，对中国高端酒店和奢侈品行业产生了重大影响。

白天鹅饭店在定位上需要与竞争对手分开。它的缺点很明显，比如周围没有大型高端购物区，靠近黄沙批发市场；停车和交通不便，举办大型会议的酒店被汽车包围。但相应的优势也相当突出，沙面就像一个城市度假胜地，环境安静，更适合家庭客人。因此，黄英聪表示，他们将白天鹅酒店定位为休闲酒店，大力发展亲子消费。“爸爸妈妈带着孩子们一起去，如果他们想在周末找个放松的地方，他们就会考虑白天鹅。”

然而，无论是白天鹅酒店还是威斯汀酒店，都存在一个共同的问题：与北京和上海相比，广州高端酒店的价格明显低于前两家酒店。根据北京华瑞一德酒店顾问发布的数据，尽管北京、上海和广州五星级酒店的客房租金大致相同，但2015年广州五星级酒店的平均房价为759元，低于北京的822元和上海的964元。

经济的波动也影响着广州的酒店价格。对外贸易是广州的主要经济支柱，春秋广交会是我国最大的国际交易会之一。但是随着电子商务的影响，国际经济形势变得更加复杂，汇率波动等因素的影响，广交会和参展商的营业额连续九年下降。

2015年底，商业房地产咨询公司FirstPacificDavies发布了一份统计报告，称广州五星级酒店的平均价格普遍下降，广交会对酒店的绩效有很大的影响。

从事酒店业多年的黄英聪也很清楚这一点：“十多年前广交会期间，酒店的售价是广交会的两倍，但现在他们都负担得起了。”

幸运的是，修改后的白天鹅酒店在10月30日出售了一个很好的房间价格，将花费871元预订标准房间，如果你想住在行政套房，价格将是2631元。邓文岳对宏观经济的影响似乎不太担心："这是一个循环，它将始终通过。"

白天鹅酒店的竞争对手可能也有同样的想法，所以投资的步伐并没有停止。2017年，这家六星级豪华酒店将在广州最高的建筑-周大福金融中心开业，广州K11购物中心将与之配套，酒店品牌和郑氏家族都不能低估这一点。

经营管理能力强，也可能是白天鹅酒店集团相当自满。广州白天鹅酒店管理公司成立于1992年3月14日，是一家由中国人经营的高星级酒店。2008年8月，广东省一流企业集团白天鹅酒店集团成立，注册资本5.3亿元。

据了解，2015年7月14日，白天鹅饭店恢复营业时，重组整合的白天鹅酒店集团同时上市。广东省的三个省级旅游集团-中国旅行社集团和白天鹅饭店集团被改组为省级旅游控股集团、白云饭店、白云湖饭店、白云市饭店、华夏饭店、天河华夏国际商务酒店、科城华夏国际商务酒店、白天鹅饭店集团。

由于白天鹅酒店的翻新，酒店市场的发展并没有停滞。自2015年以来，包括首家旅游酒店、晋江股份、裕元商城等在内的上市公司先后推出了11次跨境并购活动的“酒店、度假村、豪华游轮”资产。与此同时，国内酒店业的资源也在加速整合，尤其是在传统的酒店业和在线旅行社(OTA)。

对于重生的白天鹅酒店来说，挑战才刚刚开始。为整合白天鹅酒店集团在省内举办的旅游盛事，此次盛事一直风起云涌。